Wie startet man den Einstieg als Immobilien-Investor (erste Immobilie kaufen)?

Was brauchst du, um als Immobilieninvestor wirklich durchzustarten oder zu beginnen?

Darum geht’s in diesem Video & Blog-Artikel.
Schau dir das Video bis zum Ende an bzw. lies den vollständigen Blog-Artikel. Du wirst es nicht bereuen.

Herzlich willkommen zur Tycoon Show und willkommen bei einem neuen Artikel zum Thema Immobilien Investments.
Ich freue mich, dass du hier mit dabei bist.

  • Du hast beschlossen, du lässt dich nicht unterkriegen von der Krise.
  • Du hast beschlossen, du wirst Immobilieninvestoren.
  • Du nutzt die Krise als Chance.
  • Du hast verstanden, große Vermögen wurden immer in Krisenzeiten gebildet.

Und ja, ich kann dir nur gratulieren. Einerseits für die Entscheidung, dich für Immobilen zu entscheiden und zweitens für die Entscheidung, dass du sagst: „Lernen von den Besten“.
Herzlich willkommen in der Tycoon Show.

Start als Immobilien Investor

Was brauchst du, um mit Immobilien zu starten? Ich sage, das Allerwichtigste ist natürlich ein gewisses Basis Wissen über Immobilien. Und deswegen ist es ja sehr gut, dass du hier gelandet bist. Du hast möglicherweise auch schon mein Immobilien Bootcamp besucht, oder du warst auch vielleicht schon mal bei dem einen oder anderen sonstigen Immobilien Seminar & Event von mir. Ich habe mittlerweile ja auch Online Content – jede Menge – z.B. in meinem Immobilien Online Intensive. Und da behandle ich im Übrigen viele Punkte, natürlich noch viel intensiver als ich es hier in den Videos mache.

Basis Wissen über Immobilien

Aber jetzt schon mal eine Sache vorab. Du brauchst natürlich ein Basis Wissen über Immobilien. Du musst mindestens, sag ich immer, in der Gegend, in der Region wo du startest 30 Immobilien besichtigt haben. Also wenn du dich für eine gewisse Lage entschieden hast, solltest du dir vor allem auch die Makrolage und auch Mikrolage der Immobilie ansehen. Aber wenn du mal weißt okay, in welcher Lage, in welchem Bezirk, in welchem Stadtteil, in welcher Straße werde ich investieren, dann musst du dich schlau machen. Dann geht’s jetzt wirklich ums Eingemachte. Da musst du mindestens 30 Immobilien besichtigen in dieser Gegend und dich schlau machen. Und du brauchst natürlich wie gesagt ein gewisses Basis Wissen. Du musst wissen, worauf kommt es an?

Es gibt jedenfalls auch sehr banale Dinge worauf du achten solltest wenn du eine Wohnung kaufst. So solltest du bspw. nicht vergessen in den Keller zu schauen, auf den Dachboden zu gehen und vieles, vieles mehr. Das sind ja so viele Dinge, die für den geübten Immobilien Investoren sehr simpel sind, aber den Anfänger durchaus zum Straucheln bringen können.

Eigenvermögen bzw. Eigenkapital

Ja, du brauchst natürlich auch ein gewisses Eigenvermögen, ein gewisses Eigenkapital. Und ich persönlich sage: auch wenn es Banken gibt, die, wenn du jetzt zum Beispiel Beamter bist, vielleicht auch 110 Prozent dein Immobilien Investment finanzieren; Ich bin ein Freund, dass du zumindest 10 bis 15 Prozent Eigenmittel hast.

Offiziell sagen die Banken in Deutschland und Österreich, du wirst 20 bis 30% an Eigenmitteln für ein Immobilien Investment benötigen.
Hier in Spanien, auf Mallorca z.B., sagen die Banken in der Regel 30 bis 40% Eigenmittel.

Aber wenn du eine gute Bonität hast, wenn du gut verhandelst, dann ist es am Ende des Tages auch mal weniger. Aber bitte starte nicht, wenn du nicht mindestens über 10 bis 15 Prozent an Eigenkapital für dein erstes Immobilien Investment verfügst. Denn selbst wenn die Bank dein Eigenkapital nicht verlangen würde, aufgrund deiner guten Bonität, und dir somit auch 100 Prozent oder auch 110 % finanziert, dann denk bitte doch dran, dass du Reserven brauchst, bspw. wenn es Mietausfälle gibt. Gerade in Zeiten wie diesen, wo wirtschaftlich schwierige Zeiten sind, muss man mit sowas immer wieder mal rechnen.

Regelmäßiges Grundeinkommen

Dann brauchst du ein regelmäßiges Grundeinkommen.

Jetzt ist die Frage: Bist du Angestellter? Wenn du Angestellter bist, dann wird sich dein Grundeinkommen möglicherweise in der Größenordnung von Minimum – Netto Einkommen – zwei bis zweieinhalb Tausend Euro bewegen. Also darunter würde ich jetzt nicht versuchen eine Wohnung zu finanzieren. Wenn es jetzt natürlich ein Einfamilienhaus werden soll, dann sind die Beträge deutlich höher anzusetzen. Und umso mehr Familienmitglieder du hast, also sprich auch wenn du verheiratet bist und wenn du Kinder hast, dann kannst du mit einem Kind gleich mal einen knappen Tausender pro Monat mehr rechnen.

Positives Vermögen bei der Bank nachweisen – Vermögensaufstellung

Ja, das ist also ganz, ganz wichtig. Und jetzt geht es darum, dass du ein positives Vermögen nachweisen kannst. Wie kannst du ein positives Vermögen nachweisen? Naja, indem du eine Vermögensaufstellung machst. Die Vermögensaufstellung, wie der Name schon sagt, da gehört alles rein was Vermögen darstellt. Also du hast, wenn du noch keine Immobilien vorher finanziert hast, möglicherweise die eigene Immobilie in der du selbst derzeit bewohnst. Also vielleicht ist diese ja bereits dein Eigentum. Dann ist das sozusagen ein „Asset“, ein Vermögenswert. Auch wenn du die Immobilie geerbt haben solltest oder wie auch immer du daran gekommen bist. Aber Tatsache ist, alles was einen Wert darstellt, was ein Vermögen darstellt, gehört in deine Vermögensaufstellung rein, um dein Immobilien Investment berechnen zu können.

Wenn du Wertpapiere, also sprich entweder fest verzinsliche Wertpapiere, also Anleihen oder Aktien hast, dann können die ebenso in deine Vermögensaufstellung. Auch Lebensversicherungen können und Barmittel können in deine Vermögensaufstellung aufgenommen werden. Ebenso diverse Forderungen die du möglicherweise hast: Wenn du Tante Frieda ein Darlehen gegeben hast oder deiner Schwester, deinem Bruder, irgendwelchen Verwandten; dann gehört das da rein. Also wenn du Forderungen hast, sozusagen aus Darlehen an Verwandte.

Wenn du Gold, Silber oder andere Edelmetalle besitzt, dann gehört das auch in deine Vermögensaufstellung fürs Immobilien Investment. Wenn du an irgendwelchen Unternehmungen beteiligt bist, dann gehört das ebenso dort rein. Wenn du Wald, Wiesen, Landwirtschaft oder Sonstiges besitzt, dann gehört das da rein.

Also, ganz ganz wichtig, alles was Vermögen darstellt gehört in die Vermögensaufstellung.

Verbindlichkeiten in deiner Vermögensaufstellung

Und auf der anderen Seite gehören natürlich auch in die Vermögensaufstellung sämtliche Verbindlichkeiten die du hast. Also Verbindlichkeiten, das ist das, was du jemanden anderen schuldest. Das sind also, wenn du schon z.B. dein Eigenheim finanziert hast mit einem Darlehen (Annuitäten-Darlehen), dann könnte das hier ebenso rein in die Vermögensaufstellung.

Wenn du private Darlehen hast, dann gehören die hier hinein.

Wenn du Bürgschaften eingegangen bist, das könnte z.B. sein für irgendwelche Miet-Kautionen etc..
Sonst rate ich übrigens ganz dringend von Bürgschaften ab. Also nur in Ausnahmesituationen! Wenn du die Person wirklich sehr, sehr gut und schon viele Jahre kennst, aber auch da bitte eine gewisse Grundvorsicht.

Und ja, ganz ganz wichtig, achte darauf das du keine Rückstände hast bei Krankenkasse oder Finanzamt. Weil das kann ich dir schon mal versprechen, wenn du Rückstände hast bei Krankenkasse und Finanzamt, dann wird’s ganz ganz schwierig. Dann wirst du keinen Kredit bekommen. Dann vorher diese Rückstände zurückbezahlen und sozusagen dann erst zur Bank pilgern.

Ganz ganz wichtig aus meiner Sicht: dass du keine Konsumschulden hast, also nicht die nächste Reise nach Hawaii oder die Malediven mit Darlehen finanzieren oder einen Ratenkredit dafür aufnehmen. Auch bitte nicht den Flachbildfernseher bei „da wo Geiz geil ist“ finanzieren. Vergiss es! Weil das macht dir ein ganz schlechtes Bild bei deinem Banker.
Und auch Möbel auf Pump zu kaufen ist unvernünftig, weil die im Zweifelsfalle von der Bank nicht wirklich als Wert angesehen werden.

Ja, ähnlich ist es auch mit irgendwelchen gebrauchten Autos und so weiter. Also die gehören natürlich auch rein.

Also wie gesagt, du musst alles rein nehmen in deine Vermögensaufstellung fürs erste Immobilien Investment.
Aber überleg vorher was gut aussieht und was weniger gut aussieht und schau eher, dass du vorher nochmal bereinigst, wenn es möglich ist.

Übrigens ganz, ganz wichtig, speziell auch wenn du selbstständig bist: gewöhne dir an dich selbst zu bezahlen. Auch offiziell. Du kannst schwer eine Immobilie privat finanzieren, wenn du kein vernünftiges Einkommen hast. Also zahle dir rechtzeitig vorher schon, wenn du so etwas vorhast, einen Geschäftsführer-Bezug.

Die geeignete Immobilien Investment Immobilie finden

Du brauchst natürlich eine geeignete Immobilie, das heißt, du musst dich umschauen. Du musst mal überlegen, welche Art von Immobilie bietet sich an? Und da wird jetzt deine persönliche Situation eine ganz große Rolle spielen.

Wenn du jetzt z.B. Handwerker bist, dann kannst du natürlich Immobilien suchen, wo du sagst, du musst ein bisschen Hand anlegen, du musst ein bisschen verschönern, verbessern. Wenn du aber gelernte Kosmetikerin bist oder ein Fingernagel Studio besitzt, dann wird das schon ein bisschen schwieriger.

Die richtige Art der Immobilien Finanzierung – Privat oder als GmbH?

Ich werde immer wieder gefragt – aber auch das ist der Inhalt eines anderen Videos – macht es Sinn privat zu finanzieren oder macht es Sinn als GmbH zu finanzieren? Langfristig auf alle Fälle als Kapitalgesellschaft. Das ist überhaupt kein Thema. Kurzfristig, wenn du mit deinem ersten Immobilien Investment startest und es geht um eine kleine Wohnung, dann kannst du natürlich überlegen die Immobilie privat zu finanzieren. Du musst aber auch darüber nachdenken, dass du es dann innerhalb der Spekulationsfrist nicht steuerfrei verkaufen kannst.

Die Frage ist was willst du machen? Willst du also langfristig das Objekt halten?
Also Buy & Hold?
Oder bist du eher so der Typ, der flippen will, der so schnell wieder verkaufen will?
Oder bist du der handwerkliche Typ der Fix und Flip? Also sprich der hergeht, die Wohnung dann renoviert, saniert, modernisiert und dann wieder verkauft? Also das sind viele Fragen, die du dir vorher natürlich stellen musst und dann musst du eben wie gesagt drüber nachdenken, eine geeignete Immobilie erst mal zu finden.

Haushaltsrechnung fürs Immobilien Investment

Was du aber auch brauchst, damit du überhaupt die Chance hast bei deiner Bank zu belegen das du für ein Immobilien Investment geeignet bist, ist die Haushaltsrechnung. Das heißt, du musst all das, was ich zuvor gesagt habe – das du über ein gewisses Grundeinkommen verfügst – in einer Haushaltsrechnung darstellen. Das heißt, du musst für deinen Banker deine Ausgaben auflisten.

Und was gehört alles rein in so eine Haushaltsrechnung? Also auf der einen Seite steht das Netto-Einkommen. Wie ich schon mal gesagt habe das sollten also mindestens diese zweieinhalbtausend Euro so gefühlt sein. Wenn du eine größere Familie bist, dann natürlich entsprechend mehr. Pro Kind noch ein paar Hunderter mehr – ich würde so sagen aus dem Bauch heraus 400,- bis 500,-. Ebenso für den Partner. Das hängt aber ein bisschen vom Bank-Institut ab, also je nachdem, welche Sparkasse, welche Bank du fürs Immobilien Investment bzw. die Finanzierung du wählst.

Und ja, dann geht’s drum natürlich auch die ganzen Zusatzeinnahmen die du hast in der Haushaltsrechnung darzustellen. Also wenn du beispielsweise noch in einem Network Vertrieb einen Nebenjob hast, oder wenn du noch irgendwelche zusätzliche Einnahmen hast, die regelmäßig vorhanden sind, dann stell diese dar.

Das ist überhaupt was Wichtiges für den Banker, auch diese Regelmäßigkeit darstellen zu können. Also leg auch wenn du angestellt bist gleich die letzten 3 Gehaltszettel bei. Schreib vielleicht auch gleich in deine Haushaltsrechnung für den Banker mit rein wie lange du schon angestellt bist bei dieser Firma. Und wenn du Selbstständig bist dann wirst du wahrscheinlich ohnehin nicht drumherum kommen auch Unterlagen betreffend deiner Firma beizulegen.

Wenn du schon Einnahmen hast aus Vermietung und Verpachtung, was ja wahrscheinlich nicht der Fall sein wird wenn du dir hier diesen Beitrag ansiehst, dann soll das natürlich ebenso mit dazu. Wenn du sonstige Kapitalerträge hast, dann solltest du dieses auch angeben.

Und dann gehören natürlich in die Haushaltsrechnung alle Ausgaben rein. Also sprich Miete und Nebenkosten natürlich als erste Position.
Dann ein Kraftfahrzeug, wenn du eins hast. Wenn du ein Firmenauto hast dann schreib die private Abnutzung hinein, die du an deine Firma bezahlst.
Und alle Arten von Versicherungen, Darlehensraten, Lebenshaltungskosten natürlich.

Aber auch – nicht vergessen – auf etwaige Sparverträge oder Rückzahlungen an monatlichen Zahlungen an Lebensversicherungen, Lebensversicherungsgesellschaften etc..

Also wenn du das fertig hast, dann kannst du zu deinem Banker gehen. Und die Vorbereitung deiner Vermögensaufstellung und deiner Haushaltsrechnung, sowie das Erstgespräch mit dem Banker würde ich empfehlen rechtzeitig zu machen! Noch bevor du vorhast mit der ersten Immobilie zu starten.

Also ich würde nicht erst zum Banker gehen wenn du schon die Schnäppchen-Immobilie in der Hand hast, die es vielleicht in den nächsten Wochen und Monaten auch mal geben wird. Sondern ich würde wirklich im Voraus empfehlen zur Bank zu gehen, um mal abchecken zu lassen wie denn deine Gesamtsituation aus angehender Immobilien Investor aussieht. Wie denn deine Chancen bei der Bank hinsichtlich einer Immobilien Finanzierung aussehen. In welcher Größenordnung kannst du überhaupt einen Immobilienkredit bekommen, wenn du über die klassische Banken-Finanzierung gehst?

Eigenverantwortung zur Wahl eines guten Immobilien Investments

Mein Schlussgedanke für dich, vergiss eines nicht: Nicht alles, was die Bank finanziert, ist gut für dich! Das heißt, du hast die Eigenverantwortung darauf zu achten, dass du Immobilien suchst, bei denen am besten monatlich mehrere hundert Euro Cashflow überbleiben, wenn es jetzt um eine kleine Wohnung geht.

So achte darauf das du nicht irgendwelche Sachen kaufst bei denen du vielleicht 30,- bis 40,- Euro Cashflow im Monat hast, die übrig bleiben.

Du musst immer daran denken, was passiert, wenn du Miet-Ausfälle hast?! Und das kann in Zeiten wie diesen sehr, sehr leicht passieren!

Also ich hoffe, ich habe dir ein bisschen geholfen, ich habe dir ein bisschen Inspiration gegeben und hab dich ermutigt zu starten, mit deinem ersten Immobilien Investment, um dir deinen Cashflow mit Immobilien aufzubauen.

Immobilien Co-Investments

Abschließend möchte ich noch sagen: Ja, die eine Möglichkeit ist es selbst in Immobilien zu investieren. Die andere Möglichkeit ist als Immobilien Co-Investor mit einzusteigen. Also investieren in Immobilien mit anderen, erfahren Profis. Ich habe regelmäßig Kunden, die bei mir mit Co-Investments einsteigen.

Da gibt es dann zwei Optionen: du kannst entweder den Deal mitbringen, oder du kannst Geld mitbringen und andere die Arbeit machen lassen. Und am Ende des Tages wird bei solchen Joint-Ventures, bei solchen Investments, natürlich geteilt.

Wenn dich das Thema Immobilien Co-Investment interessiert, einfach mal hier auf den Link gehen und mal ein Telefonat mit jemandem aus meinem Team vereinbaren, der dich dann möglicherweise auch zu mir direkt weiterverbinden wird.

Und wenn du sagst „Ich will selber starten“, dann komm doch mal zu einem meiner Immobilien Boot-Camps oder zum Tycoon Online Intensive und hole dir mal die richtige Basismischung von Wissen.

Und was du auf alle Fälle machen solltest, wenn du das noch nicht gemacht hast, das ist mein Buch zu lesen: Lizenz zum Immobilien Tycoon. Das kannst du dir jetzt heute auch wieder gratis holen. Ebenfalls hier auf den Link.

Also bis zum nächsten Video oder Blog-Artikel. Im nächsten Video erfährst du, wie du des Bankers Liebling wirst.