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Ohne Eigenkapital Immobilie finanzieren

Mit dem Geld anderer Leute Immobilien finanzieren. Geht das überhaupt? Das ist eine Frage, die mir tatsächlich sehr, sehr oft gestellt wird. Diejenigen, die Bücher von Kiyosaki gelesen haben, die kennen bereits den Begriff „Other People’s Money“. Kiyosaki schreibt in seinen Büchern sehr oft, dass wirklich große Investoren in der Regel immer mit sehr wenig Eigenkapital finanzieren. 

Die Frage ist jetzt, und das wollten einige von euch ganz konkret wissen, ist es denn überhaupt möglich, wirklich ohne Eigenkapital zu finanzieren? Und dazu gibt es jetzt einige Ideen von mir. 

Immobilien finanzieren ohne Eigenmittel – „Other People’s Money“ Modelle im Überblick

  1. Modell Aufteiler als Angestellter
  2. Modell Aufteiler als Selbstständiger
  3. Modell Bargeld von Familie und Freunden
  4. Modell Immobilie von Familie und Freunden
  5. Modell Leibrente

Selbstständig oder Angestellt?

Prinzipiell müssen wir mal unterscheiden: bist du selbstständig oder bist du irgendwo angestellt? 

Wenn du angestellt bist, ist es relativ leicht, weil wenn als Angestellter deine Haushaltsrechnung stimmt, das heißt, wenn der Überschuss in der Familie groß genug ist, ist es wahrscheinlicher, dass dein Banker sagt, du kannst dir diese monatliche Rate leisten. 

Je nach Modell kannst du dir hier also auch Immobilien suchen, die bereits vermietet sind, also wo die Bank bereits die Bonität des Mieters geprüft hat und du sozusagen das ganze Package kaufst. 

Modell für Angestellte: Der Aufteiler

Ein Modell ist somit der „Aufteiler“, in dem du dir Mehrfamilienhäuser kaufst und sie mit Mietern ausstattest, die eine gute Bonität aufweisen, wodurch du bereits mit Finanzierungszusage zur Bank gehen kannst. Somit musst du jetzt nur mehr die Kriterien erfüllen, die die Bank von dir als Angestellter erwartet. 

Konkret heißt das, du solltest so viel freies Rückzahlungskapital aus deiner Haushaltsrechnung monatlich zur Verfügung haben, dass dein Banker nachvollziehen kann, dass du diesen Kredit auch bedienen kannst. Dafür darfst du keine SCHUFA Einträge haben oder Einträge bei irgendwelchen anderen Kreditschutzverbänden. Außerdem darfst du nicht überschuldet sein.

Also das sind jetzt relativ einfache Kriterien für Angestellte, um an „Other People’s Money“ heranzukommen. Die Bank finanziert in diesen Fällen 100–112 Prozent, inklusive der Nebenkost des Kaufs, also inklusive Notargebühren und weiterer Abgaben. Wenn jetzt noch am Ende des Tages ein positiver Cashflow anfällt, sprich du hast eine Rückzahlung von 650€ an deine Bank und hast Einnahmen von 850€ monatlich, dann ist das eine sehr komfortable Situation. 

Dieses Modell funktioniert aber fast ausschließlich bei Angestellten, die gut verdienen. Bei Selbstständigen funktioniert dieses Modell ausschließlich, wenn am Ende des Monats ein gewisser Bilanzüberschuss vorhanden ist und sie als Geschäftsführer ein regelmäßiges Einkommen nachweisen können, was uns zum Modell für Selbstständige bringt.

Modell für Selbstständige: Als Geschäftsführer Einkommen beziehen

Solltest du als Selbstständiger einen extremen Bilanzüberschuss haben und kannst somit ein regelmäßiges Einkommen bei deiner eigenen Firma nachweisen, dann funktioniert das erste Modell auch für Selbstständige.

Willst du also privat Immobilien finanzieren, so wäre es eine Überlegung, dich selbst bei deiner GmbH anzumelden und somit als Geschäftsführer Bezug zu nehmen. 

Modell Bargeld von Familie & Freunden

Eine weitere Möglichkeit ist, dir von Familie und Freunden Geld auszuleihen und dieses mit einem besonders guten Zinssatz zurückzuzahlen. 

Das heißt, wenn irgendjemand in deiner Familie Bargeld hortet, was in der jetzigen Wirtschaftslage nicht anzuraten ist, da das Geld über kurz oder lang an Wert verliert, dann kannst du diese Person bitten, dir Geld für Investitionen zu leihen. Mit den 10 oder 20 Prozent geliehenem Geld und einer guten Immobilie, bei der ein positiver Cashflow nachweisbar ist, sollte der Rest von der Bank finanziert werden, womit am Ende wieder 100 Prozent finanziert sind.

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Was kannst du noch machen, wenn du niemanden in deinem Bekanntenkreis hast, der Geld hat, was er verleihen möchte? Na ja, es muss nicht immer das Bargeld sein, das dir jemand gibt, sondern du hast vielleicht jemanden im Bekanntenkreis, der eine Immobilie hat, die bereits nicht mehr verschuldet ist oder schon teil entschuldet ist.

Modell Immobilie von Familie & Freunden

Bei einer nicht mehr verschuldeten oder teil-entschuldeten Immobilie bestehen freie Kapazitäten für eine Eintragung ins Grundbuch. Somit kannst du an den Besitzer der Immobilie herantreten und sagen, du zahlst einen gewissen Betrag, den ihr vereinbart, dafür, dass er eine Grundschuld eintragen lässt auf seiner Immobilie, die du ihm wieder gut verzinst. Dieses Fremdkapital kann dann in der Darstellung der Bank gegenüber zu Eigenkapital gemacht werden. 

Modell Leibrente

Ein weiteres, eher kreatives Modell, um mit „Other People’s Money“ Immobilien zu finanzieren, ist eine Leibrente. Dieses Modell ist vor allem eine Win-Win Situation, wenn ältere Personen keine Erben oder Erbinnen haben und somit vor die Frage gestellt werden, was nach ihrem Tod mit ihrer Immobilie passiert.

Es gibt mittlerweile große Fonds, die nur auf diesem Modell aufgebaut sind, dass sie älteren Menschen eine Rente zahlen, dafür ins Grundbuch hineingehen und dafür selbst dann über Möglichkeiten verfügen, diese Immobilie bis zu einem gewissen Prozentsatz zu beleihen. In solchen Fällen muss das Wohnrecht des Leibrenten-Empfängers eingetragen werden, auch unwiderruflich, damit später keine Probleme für die Person auftreten, die die Immobilie zur Verfügung stellt.

Was ist das richtige Modell für dich?

Es gibt also eine ganze Reihe von Modellen wie du, wenn du ein bisschen kreativ bist, an Fremdkapital herankommen kannst, also mit „Other People’s Money“ investieren kannst. Im Prinzip ist es immer so bei Immobilien, dass du maximal 10-30 Prozent Eigenkapital zur Verfügung stellen musst, zumindest in Deutschland und den meisten anderen DACH Ländern. In Ländern wie Spanien wird auch oft ein wenig mehr verlangt, was jedoch auch oft von der Art der Immobilie abhängt. Ist es eine Luxusimmobilie? Ist es eine Immobilie, die als Mehrfamilienhaus deklariert ist? Oder ist es eine Immobilie, die sozusagen extrem luxuriös ausgestattet ist und nur für eine Familie gedacht ist?

Also diese 70, 80 Prozent sind immer Fremdkapital und du musst jetzt kreativ sein und überlegen, wie kannst du diese 10 bis 30 Prozent, die normalerweise du als Eigenkapital in den Deal einbringen solltest, noch verdienen.

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Modell Immobilie unter ihrem Wert einkaufen

Ich habe jetzt einige Varianten genannt. Eine andere Variante wäre unter Umständen noch, wenn du eine besonders spannende Immobilie hast, die du 30-40 Prozent unter Wert einkaufen kannst, weil du einen besonderen Draht hast zum Abgeber der Immobilie und dann an einen Investor z.B. an jemanden wie mich heranbringst, dann hast du natürlich die Möglichkeit zu sagen “Lieber Investor, ich habe hier etwas besonders Spannendes”. Wenn du das jetzt finanzierst oder mit mir gemeinsam diesen Deal abwickelst, zum Beispiel in einer Projekt GmbH, dann habe ich einen gewissen Prozentsatz vom Kuchen, ohne dass ich selbst Eigenkapital eingebracht habe. Auch das ist ein gängiges Modell. Wenn du das nicht hast, dann gibt es natürlich auch Möglichkeiten, dich mit einem Investor einzubringen, in umgekehrter Art und Weise. Wie das funktioniert, erfährst du allerdings in einem anderen Blogartikel

Ich hoffe, der Blogpost hat dir gefallen und geholfen, mit anderer Leute Geld bzw. „Other People’s Money“ – wie Kiyosaki sagte – Geschäfte zu machen. Wenn ja, dann bleib gespannt auf meinen nächsten Blogeintrag und bis dahin gibt es zum Thema Immobilien noch viele weitere Videos auf meinem YouTube Kanal.


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Video zum Blog-Artikel: Ohne Eigenkapital deine Immobilie finanzieren