Nicht nur das Dach sollte dicht sein.

Beachte die unterschiedlichen Immobilien- Investorenstrategien

Es gibt verschiedene Mittel und Wege für Dich, an eine Immobilie zu kommen und mit dieser in weiterer Folge Gewinn und cash zu machen (das wäre jedenfalls das Ziel). Wenn Ddu auf dem Gebiet der Immobilien firm werden willst, solltest Du die Vor- und Nachteile all dieser Methoden kennen.

Ich nenne sie »Immobiliendeckungsstrategien«.

 

  • Kaufen und Halten

 

Übersicht der Vorteile:

  1. Ideale Eignung für Bankenfinanzierung
  2. Langfristig berechenbarer Cashflow
  3. Steuerliche Vorteile bei Verkauf als Privatperson binnen 10 Jahren
  4. Die Inflation/Kreditwerte-Erosion spielt für mich als Investor

Übersicht der Nachteile:

  1. Sehr kapitalintensiv
  2. Zusätzliche Kosten durch Bewirtschaftung, Verwaltung und Wartung
  3. Manchmal positiver Cashflow erst nach einigen Jahren

Hier im Detail:

Diese Strategie ist den meisten Leuten ein Begriff, denn die meisten Eigenheime werden auf diese Weise erworben. Kein Wunder, denn für Banken ist »Kaufen und Halten« eine Strategie, die ihren Interessen am besten entgegenkommt. Das gilt ebenso für Rendite-Immobilien.

Ein weiterer Vorteil ist, dass Du Deinen Cashflow, also den Geldfluss auf Dein Konto, bei dieser Variante auf lange Sicht gut berechnen kannst. Weiterhin sicherst Du Dir steuerliche Vorteile, wenn Du die Immobilie nach zehn Jahren als Privatperson verkaufst. Und weil auf lange Sicht die Inflation die reinen Zahlenwerte auffrisst, werden auch die rein nominellen Kreditwerte auf die Dauer abgeschmolzen. Schließlich dürften 1.000 € Kredit in zehn oder zwanzig Jahren wesentlich weniger wert sein als heute. Das spielt Dir natürlich in die Hände.

Ich will aber nicht verschweigen, dass du zunächst sehr viel Kapital aufbringen musst, um mit dieser Methode ans Ziel zu kommen. Weiterhin kommen zusätzliche Kosten auf Dich zu, etwa für die Immobilien-Bewirtschaftungsverwaltung oder die Wartung. Überdies kommt Geld, z. B. durch Vermietung, oft erst nach einigen Jahren zu dir herein.

 

  • Renovierung und Optimierung

 

Übersicht:

  1. Bewusst ältere Objkete auswählen, die renovierungsbedürftig sind
  2. In den ersten 3 Jahren nur Kernarbeiten bis 15 % des Immobilienwertes
  3. Ab Jahr 4 nach Kauf größere Arbeiten beginnen
  4. Falls im Privatvermögen gehalten, nach 10 Jahren steuerfreier Verkauf möglich

Nachfolgend nochmals im Detail …

Wenn Du Dich bewusst auf ältere Objekte konzentriert, die lediglich renoviert werden müssen, musst Du in den ersten drei Jahren nur Kernarbeiten ausführen. Du investierst in dieser Zeit  dann maximal 15 % des Immobilienwertes.

Das hört sich doch gut an, oder?

Ab dem Jahr vier kannst du mit größeren Arbeiten beginnen, wenn es der Objektaufwertung dient.

Behältst du das Objekt als Privatvermögen, kannst du es erst nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen.

 

 

  • Schnäppchenstrategie

 

Übersicht:

  1. Kauf von Schnäppchen, z.B. aus Bankenverwertungen, Firmensanierungen und Immobilienauktionen
  2. Weiterverkauf an Projektentwickler oder langfristige Investoren

Vorteile:

Oftmals schnelle Gewinne möglich

Nachteile:

  1. Steuerlich fallen manchmal buchhalterisch hohe Gewinne an – schwer steuerlich optimierbar
  2. Manchmal sehr kapitalintensiv, nicht so leicht mit Banken zu finanzieren wie Renditeobjekte
  3. Manchmal versteckte Mängel bei extrem schnell abgewickelten Notverkäufen

Hier noch einige Details zur Abwicklung solcher Deals bzw. es stellt sich natürlich die Gretchenfrage, wie Du derart verlockende Schnäppchen überhaupt ergattern kannst. Ich sage es Dir: durch Beziehungen und Netzwerke.

Deshalb solltest Du Dich im Bereich der Firmensanierungen ebenso gut auskennen wie bei Bankenverwertungen, Immobilienauktionen, Zwangsversteigerungen oder Notverkäufen. Freunde Dich mit Notaren an, streck Deine Fühler zum Amtsgericht aus, kontaktiere Makler, Insolvenzmassenverwalter, die Sanierungsabteilung der Banken, Immobiliensachverständige, Finanzdienstleister und Finanzberater. Ich kenne Fälle, in denen ich sogar von Friseuren oder anderen alltäglichen Dienstleistern einen brandheißen Tipp bekommen habe.

Wie schon gesagt, kannst Du auf diese Weise innerhalb weniger Monate attraktive Gewinnspannen realisieren.

Auf die 10-Jahres-Frist, was die Steuer angeht, habe ich ein paar Zeilen vorher schon hingewiesen, falls du als Privatmann/-frau gekauft hast. Das musst Du einkalkulieren. Und gerade bei Notverkäufen musst Du ganz besonders gut hinsehen, denn hier offenbaren sich versteckte Mängel in der Bausubstanz manchmal erst Wochen oder Monate später. Dann hast Du Pech.

 

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