Fehler ungeübter Investoren und wie Du sie vermeidest.

Es ist zwar schon mancher Schornsteinfeger vom Dach gefallen, aber noch kein Meister vom Himmel. Erst recht nicht, wenn es um das richtige Investment in Immobilien geht.

Du stehst vielleicht noch am Anfang deiner Entwicklung. Deshalb möchte ich Dich gleich zu Beginn auf Fehler aufmerksam machen, die den »Grünschnäbeln« unter den Immobilieninvestoren immer wieder passieren. Jedenfalls habe ich diese Entwicklung in den letzten Jahren und Jahrzehnten stets beobachten müssen.

Und die Frage zu beantworten, die Dir jetzt wahrscheinlich schon auf der Zunge liegt: Ja, klar, auch ich habe den einen oder anderen dieser Fehler gemacht – und viel, manchmal sogar existenzbedrohend viel Lehrgeld zahlen müssen. Diesen Schlamassel kannst Du dir ersparen, wenn du vom Start weg ein Gespür dafür entwickelt, jene Punkte genau zu beachten, die ich Dir hier im Überblick nenne …

 

  1. Das falsche Mindset

In diesem Blog werde ich das Thema Mindset wieder und wieder und wieder anschneiden. Warum? Weil das wichtigste Werkzeug für einen Immobilientycoon – egal, wie weit er auf diesem Entwicklungsweg schon geschritten ist – das richtige Mindset ist, also die richtige geistige Einstellung zu allem, was Du auf diesem Gebiet erreichen willst. Wenn Du beispielsweise Immobilien kaufen möchtest und dabei jedes Risiko scheust – sorry, dann bist Du auf dem falschen Dampfer. Nichts im Leben erreichst Du ohne Risiko. Auch beim Immobilieninvestment gehört die Möglichkeit dazu, im Extremfall Geld zu verlieren.

 

  1. Von sich auf andere schließen

Einer der wichtigsten Grundsätze bei der Gewinnung von Kunden (und damit Mietern) lautet: »Der Köder muss dem Fisch schmecken und nicht dem Angler!« Wichtiger ist der Umkehrschluss: »Kaviar mag zwar dem Angler munden, aber ob der Fisch diesen Geschmack teilt, daran habe ich meine Zweifel.«

Diesen Grundsatz musst du Dir als angehender Immobilientycoon zu eigen machen. Eine Immobilie, dieDich auf rein emotionaler Ebene total anspricht – salopp gesagt: die Dich umhaut – und in die Du um jeden Preis selbst gerne einziehen würdest, kann auf deine Zielgruppe total uninteressant wirken. Lass Dich also niemals von deinen persönlichen Vorlieben (ver-)leiten, sondern ausschließlich von Deinem Verstand. Schliess nicht von Dir auf andere.

 

  1. Keine vernünftige Immobilienstrategie

Immobilien solltest Du niemals nach »Lust und Laune« erwerben, sondern Du solltest dir vorab (!) eine genaue Strategie überlegen, nach welchen Kriterien Du bestimmte Objekte erwerben willst. Schaff Dir also niemals einen chaotischen Immobilien-»Bauchladen« an. Spezialisier Dich, und disziplinier Dich.

Zudem solltest Du auch beim Kaufvorgang selbst einer strikten Strategie folgen. Achte darauf, dass …

  • der Einkaufspreis wirklich günstig ist
  • die Immobilie Aufwertungspotenzial bietet
  • du steuerliche Optimierungsmöglichkeiten nutzen kannst
  • sich diese Investition sofort (!) günstig auf deinen laufenden Cashflow auswirkt

Und auch beim Verkauf gilt eine ebenso einfache wie unverzichtbare Strategie: Verkaufe NIEMALS unter Zeitdruck!

 

  1. Keine Standortkenntnisse – oder zu wenig davon

Du musst wissen, was vor Ort los ist. Jetzt. Und in Zukunft. Ein tolles Mietobjekt, neben dem ohne Ddein Wissen in fünf Jahren eine Kläranlage eröffnet werden soll, wird für Dich unweigerlich zum Millionengrab. Solche Geld-Katastrophen kannst Du vermeiden, wenn Du im Kaufvorfeld alle Informationen sammelst, die Du über den Standort bekommen kannst.

 

5. Mangelndes Wissen über alternative Finanzierungsformen

Wenn Du beim Stichwort Immobilienfinanzierung nur an Bank, Sparkasse oder Förderbank denkst, denkst Du zu kurz. Denn Du machst Dich gefährlich abhängig von einer einzigen Finanzierungsquelle. In diesem Blog gebe ich Dir einige Tipps, wie Du auch abseits des Bankschalters an Dein nötiges Kapital zum Erwerb einer Immobilie kommen kannst. Nutze diese Optionen, und lass Dir keine Fesseln anlegen!

 

  1. Mangelnde Kenntnisse über Investmentkalkulationen und Aufwertungspotenziale

… unschöne, lästige »Hausaufgaben«, ich weiß. Aber um die kommst Du nicht herum. Punkt.

Informiere Dich vor einem Kauf also unbedingt über …

  • Lage
  • Alter
  • Vermietbarkeit
  • Entwicklungsmöglichkeiten
  • Flächen (Größe, Lage, Zustand …)
  • Bausubstanz
  • Umfeld
  • Vorhandensein und Zustand der Möblierung
  • Kaufpreise je Quadratmeter
  • Mietrendite

Wirf danach einen kritischen Blick auf die Aufwertungsoptionen, die Dir nach einem Kauf bleiben …

  • Sanierung
  • Renovierung
  • Aufteilung in mehrere Einheiten
  • Erweiterung der Nutzflächen
  • Grundstücksabtrennung
  • Umnutzung und Umwidmung
  • Erhöhung der Nutzwerte
  • Neuvermietung
  • Mietanpassung
  • verdeckte Aufwertung der Makrolage (Stadt, Bundesland …)
  • verdeckte Aufwertung der Mesolage (Zentrum, Speckgürtel …)
  • verdeckte Aufwertung der Mikrolage (Infrastruktur, Verkehrsanbindung …)

 

  1. Investment in Objekte, über deren Entwicklungspotential Du zu wenig weißt

Mach nicht denselben Fehler, den zum Beispiel viele Werbetreibende machen, indem sie sich ihre Zielgruppen schönreden und ihnen Wünsche und Eigenschaften andichten, die sie gar nicht haben. Kauf nicht die Immobilien-Katze im Sack, sondern informiere Dich genau über das Objekt, das Du in dein Portfolio holen möchtest. Und vor allem: Sieh den Resultaten schonungslos ins Auge. Lies Dir notfalls erneut Punkt 2 durch.

 

  1. Mangelnde Kenntnis der Nebenkosten und steuerlichen Möglichkeiten

Hier gilt dasselbe wie bei Punkt 6: Ich weiß, dieser »Papierkram« macht keinen Spaß – aber Dir womöglich einen hässlichen Strich durch die Rechnung, wenn Du diese Position vernachlässigst. Entweder, weil »unversehens« Kosten auf Dich zukommen, mit denen du vorher wortwörtlich nicht gerechnet hast. Oder, indem Du Geld verschenkst, weil Du steuerliche Sondermöglichkeiten nicht kennst und somit nicht nutzen kannst.

 

  1. Zu wenig Handlungsalternativen

Du solltest immer eine Exit-Strategie parat haben. Denn man kann nie wissen.

 

  1. Negativer Cashflow

… oder anders gesagt: Wenn Du mehr Geld IN eine Immobilie stecken musst, als Du AUS ihr herausholen kannst, wird Dir diese Milchmädchenrechnung das wirtschaftliche Genick brechen – und das mit mathematischer Sicherheit. Da nutzen Dir auch »beste Aussichten« nichts, die leider erst in ein paar Jahren Realität werden. Bis dahin hast Du längst das Handtuch werfen müssen.

 

  1. Mangelnde Objektprüfung

Wenn du Dir in meinem Blog die Beispiele jener Promis ansiehst, die sich mit einem falschen Immobilieninvestment selbst aus dem wirtschaftlichen Rennen gekegelt haben, wirst Du feststellen: Viele haben in Immobilien investiert, ohne ein solches Objekt auch nur einmal mit eigenen Augen inspiziert zu haben. Wahnsinn!

Du musst Dich schon persönlich vor Ort davon überzeugen, dass die Bausubstanz, die Lage etc. im Großen und Ganzen in Ordnung sind. Und Du musst bei der Objektbesichtigung ein Auge auf die problematischen Stellen haben.

 

  1. Zu lange warten

Warte niemals zu lange – weder beim Kauf, noch beim Verkauf; erst recht nicht bei Verhandlungen. Mit dem Immobilieninvestment ist es wie mit der Familiengründung: Den zu 100 % idealen Zeitpunkt dafür gibt es schlichtweg nicht.

Wenn bei zähen Verhandlungen ein Verkäufer z. B. mehrmals signalisiert, dass er keinen Verkaufsdruck hat, solltest Du nicht zu viel Zeit einbringen und auch nicht zu lange auf einen Mietkauf drängen. Dann spring lieber ab, und investiere Deine Zeit sinnvoller. Ebenso empfiehlt sich ein rascher Verhandlungsabbruch, wenn der Verkäufer klipp und klar macht, dass er keinesfalls unter dem angebotenen Preis verkaufen und das Objekt notfalls lieber behalten will.

 

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